Il mercato residenziale di lusso in Italia è stato analizzato con rigore e precisione in un recente report da due protagonisti del settore: Immobiliare.it, il più importante portale immobiliare italiano, e Santandrea Luxury Houses, brand del gruppo Gabetti, specializzato in proprietà di pregio.
Immobiliare.it offre un’analisi avanzata grazie a Immobiliare Insights, la sua divisione proptech, che combina tecnologia e dati per interpretare i trend immobiliari. Santandrea, invece, porta una conoscenza profonda delle dinamiche dell’alto di gamma, operando in tutte le principali piazze del lusso italiane.
Un mercato che non smette di crescere
Il 2024 ha confermato il buon momento del comparto lusso. Dopo le incertezze legate alla pandemia, il mercato ha mostrato una crescita costante. Il numero di immobili di pregio in vendita è salito e la loro quota sull’intero mercato residenziale si è stabilizzata attorno al 2,6%.
Anche la pressione di domanda, ovvero l’interesse degli utenti, è in aumento: +4% rispetto al 2023 e +6% rispetto al 2019. Questi dati indicano un settore in salute, pur in un contesto macroeconomico più complesso.
Dove si trova il lusso?
Le case di prestigio si concentrano nelle aree più ambite del Paese: grandi città, località turistiche, zone costiere e centri storici. La geografia del lusso è chiara: il Nord-Ovest guida il mercato con il 36,2% dell’offerta. Segue il Centro Italia con il 31%. Il Nord-Est si attesta al 20,6%, mentre Sud e Isole rappresentano insieme il 12,3%, segno che il mercato resta fortemente polarizzato.
In termini di valore, Nord-Ovest e Centro si contendono il primato (22,4 miliardi di euro ciascuno), mentre il Sud e le Isole restano indietro ma con segnali di risveglio.
Milano, Roma e la regina Versilia
Milano è in vetta per valore complessivo dell’offerta: 7,7 miliardi di euro, il 12,5% del mercato nazionale. Roma segue con 5,2 miliardi (+16% sul 2023). Tra le località turistiche, la Versilia domina, con un valore stabile vicino ai 4 miliardi. Crescono anche le Dolomiti, che guadagnano un +29% rispetto all’anno precedente, grazie all’attrattività del turismo invernale e dell’investimento in seconde case di pregio.
Altri mercati di rilievo sono il Lago di Como e la Riviera Ligure, entrambi oltre i 3,4 miliardi di euro in valore di stock.
Tempi di vendita e rotazione sul mercato
Il tempo medio per vendere un immobile di lusso (time to sell) si è attestato nel 2024 a 6,1 mesi, in leggera crescita rispetto al 2023 (5,7 mesi). Tuttavia, il confronto con il pre-pandemia mostra una netta efficienza: -2,8 mesi dal 2019.
Il time on market, cioè la permanenza media online degli annunci, è di 9,6 mesi, dato più alto rispetto alla media del comparto tradizionale (7,5 mesi), ma in linea con la natura più selettiva del settore.
Ville vs Appartamenti: due mercati paralleli
Gli appartamenti di lusso hanno registrato nel 2024 una forte crescita con un valore totale di 26,2 miliardi di euro (+14%). Il numero di annunci segna un +18% rispetto al 2023 e +53% rispetto al 2019.
In particolare, i segmenti Luxury Small e Luxury Extra sono cresciuti, mentre il comparto Luxury Large è rimasto stabile. Le regioni con la maggiore crescita dell’offerta sono Nord-Est e Isole, entrambe oltre il +120% rispetto al 2019.
La pressione di domanda per gli appartamenti è aumentata soprattutto nel Sud e nel Centro. Tuttavia, il Luxury Large mostra una flessione del 10% rispetto al 2019, segnale di una preferenza verso soluzioni più “gestibili” o funzionali.
Il tempo medio di vendita per gli appartamenti è salito nel 2024 a 5,5 mesi, mentre la loro permanenza media online si mantiene intorno agli 8,5 mesi.
Prezzi stabili, ma attenzione al contesto
Nonostante la vivacità del mercato, i prezzi al metro quadro per gli immobili di lusso non hanno subito gli aumenti rilevati nel comparto residenziale tradizionale. Questo dimostra che il lusso segue logiche diverse: più legate a unicità, location e qualità architettonica che al semplice gioco tra domanda e offerta.
Uno sguardo al futuro
Il mercato del lusso sembra destinato a una crescita ancora selettiva. Le aree di eccellenza si consolidano, mentre alcune zone tradizionalmente secondarie (come il Sud e le Isole) iniziano ad attrarre nuovi acquirenti, complici prezzi più accessibili, bellezza paesaggistica e opportunità legate alla riqualificazione turistica.
Il segmento mostra segnali di maturità e razionalizzazione: meno volatilità, ma anche più attenzione alla qualità degli immobili, all’efficienza energetica e alla sostenibilità.
